BORSA-FINANZA.COM

LE REGOLE MINIME PER LIMITARE I RISCHI LEGATI ALL'ACQUISTO DI UNA CASA

A) Se la casa è già costruita è importante visitarla più volte al giorno per rendersi conto della luminosità dei locali e del rumore proveniente dall'esterno, dei servizi esistenti nei dintorni e della facilità nei parcheggi, della presenza di attività rumorose diurne e notturne.

B) Il compromesso va sottoscritto solo dopo il rilascio dei titoli abilitativi e l'ottenimento della documentazione relativa.
In particolare, occorre verificare il titolo di proprietà di chi vende e controllare che ne abbia la piena disponibilità senza vincoli, oneri od ipoteche.
Va richiesta anche l'eventuale convenzione sottoscritta tra chi vende ed il Comune ed occorre accertarsi che non vi siano particolari vincoli.
Bisogna prendere visione delle prove geologiche sulla portanza del terreno e delle relative approvazioni comunali.
Ovviamente, il rogito non può essere fatto se non in presenza dei certificati di abitabilità e agibilità.
La planimetrie catastali devono essere corrispondenti allo stato reale.
Appurati questi aspetti occorre accertarsi della "qualità" di chi vende.
In caso di acquisto da agenzia immobiliare bisogna rivolgersi solo a professionisti del settore che siano autorizzati all'esercizio dalla Camera di Commercio.

C) Sottoscrivere il preliminare dal notaio di fiducia.
Occorre ricordare che il compromesso è più importante dell'atto definitivo.

D) Verificare la situazione urbanistica dell'immobile: basta rivolgersi allo sportello unico dell'edilizia del proprio comune.

E) Verificare se c'è modo di parcheggiare.
La garanzia di (almeno) un posto auto assegnato e pertinente all'appartamento evita lo "stress da parcheggio" ed incide sul valore dell'immobile.

F) Attenzione alle spese condominiali in caso di acquisto di usato: va chiesta la documentazione che comprovi che tutte le rate pregresse siano state regolarmente pagate.
In linea generale, se si sta comprando un appartamento all'ultimo piano va posta attenzione allo stato del tetto, in quanto le coperture nel tempo hanno problemi di infiltrazioni.
Occorre controllare che, allegate al contratto, vi siano le planimetrie della casa e verificare che le dimensioni corrispondano a quelle attese e che le disposizioni delle stanze siano adatte all'uso che si intende farne.

SE SI COMPRA DAL COSTRUTTORE

1) Andare a vedere le case già realizzate dalla stessa società: permette di capire veramente se ci può fidare del costruttore.
Non sempre è facile effettuare tali verifiche, per questo è buona regola richiedere elementi oggettivi sulla qualificazione dell'impresa, come il possesso di certificazioni Soa o Iso 9000.
Occorre richiedere anche informazioni sui requisiti professionali dei progettisti e chiedere copia della documentazione attestante le qualifiche previste dalla legge per strutturalisti ed impiantisti.
Anche se state acquistando "sulla carta" è opportuna la verifica delle certificazioni di conformità degli impianti, per esempio quella ai sensi della legge 46/90.
Meno referenze avete sull'impresa venditrice, più sono importanti le garanzie di terzi.
Verificate l'esistenza di mutui e delle eventuali condizioni proposte.
I mutui devono essere con banche di livello nazionale e questo elemento è importante perché la banca è un soggetto necessariamente attento alla solidità e solvibilità dell'impresa.

2) E' fondamentale una puntuale verifica dei titoli abilitativi come permesso di costruire e DIA (Dichiarazione di Inizio Attività).
Va controllata anche la situazione urbanistica richiedendo il "certificato di destinazione urbanistica" al proprio comune.

3) Occorre pagare a rate, in base allo stato di avanzamento dei lavori: se il cantiere rallenta o, peggio, si ferma, si evita di versare l'intero importo per nulla.
Fatto 100 il prezzo della casa, il 30% rappresenta il margine d'impresa che andrà versato solo all'atto definitivo di vendita.
Il restante 70% sarà da dilazionare secondo l'andamento dei lavori di realizzazione dell'appartamento e delle urbanizzazioni.
Occorre tener presente che il rustico (strutture in cemento armato e murature) incide solo per il 30% del costo totale.

4) Certezza sui tempi: l'impresa deve indicare i tempi di realizzazione delle singole fasi produttive permettendo all'acquirente di controllarne il rispetto.
I termini di consegna della casa sono legati a quelli dell'esecuzione e, pertanto, occorre verificare che siano chiaramente indicate nel compromesso le varie fasi temporali.

5) Occhio al capitolato: vanno messe al bando clausole generiche tipo "materiali delle migliori marche".
Il venditore deve indicare con precisione il tipo e la qualità dei singoli materiali e delle ditte installatrici.
Debbono essere previste e regolate non solo le questioni estetiche ma anche quelle impiantistiche e strutturali.
Va richiesto che sia prevista la consegna del libretto d'uso e di manutenzione.
E' buona regola avere una previsione di massima delle spese di gestione.

6) Attenzione a espressioni tipo "metro quadro elastico" e "vendita a corpo": è importante stabilire le modalità di calcolo delle superfici (incidenza di muri perimetrali, balconi, verande, scoperti, ballatoi, androni eccetera) e l'entità dei beni condominiali.

7) Oneri di convenzione: per evitare di acquistare un appartamento in una landa desolata, occorre assicurarsi che il costruttore adempia agli obblighi di convenzione (strade, parcheggi pubblici, scuole eccetera) la cui mancanza impedirebbe anche il rilascio dell'agibilità.

8) Fideiussione e assicurazione: occorre assicurarsi che il costruttore sia coperto, come legge impone, da una fideiussione bancaria e dall'assicurazione decennale postuma sull'edificio (copre i 10 anni successivi alla costruzione e scatta in caso di gravi problemi).