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IL DECRETO CHE VORREBBE TUTELARE CHI ACQUISTA CASA DAL COSTRUTTORE

LA NORMATIVA

Lo scopo della tanto attesa n. 122 del 2 agosto 2004, concretizzata dal decreto legislativo 122/2005 (che ha chiuso il suo iter il 21/7/2005) è quello di porre fine ad una situazione abnorme, fonte molto spesso di autentiche tragedie familiari.

Non era infrequente, infatti, che a subire le conseguenze del fallimento dell'impresa costruttrice fosse proprio l'acquirente.

Non ci sono dati ufficiali, ma circolano stime che ritengono coinvolte oltre 200 mila famiglie in Italia.

Peraltro la legge ha previsto la realizzazione di un fondo di solidarietà per le vittime dei fallimenti immobiliari avvenuti fra il 1993 ed il 2005.

I contributi al fondo sono a carico dei costruttori.

Costruttori che, adesso, devono prestare solide garanzie.

All'atto della stipula del contratto, od in un momento precedente, deve infatti consegnare all'acquirente una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà della casa.

Se manca detta fideiussione il contratto è nullo, anche se la nullità può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, nel caso ne abbia l'interesse.

Un ulteriore obbligo per il costruttore previsto dal decreto concerne nella stipula di una polizza assicurativa decennale a favore dell'acquirente, destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'immobile che si sono manifestati successivamente alla stipulazione del contratto definitivo.

Un altro fattore relativo alla tutela dell'acquirente di immobili riguarda la chiarezza e la completezza del contratto preliminare.

Il decreto legislativo indica chiaramente i requisiti che deve contenere, tra i quali anche la descrizione esatta dell'immobile e tutte le notizie che possono risultare determinanti per l'acquisto, come le caratteristiche tecniche della costruzione ed i termini massimi di esecuzione dell'opera, l'indicazione del prezzo complessivo e le modalità per il suo pagamento, nonché l'indicazione della garanzia fideiussoria.

Il decreto si occupa delle tutele per l'acquirente nel caso di un fallimento del costruttore e, tecnicamente, si parla di esclusione dall'ambito di applicazione della revocatoria fallimentare: in pratica significa che non si perde la casa acquistata e non si perdono i soldi versati.

Non sono revocabili, dunque, gli atti di trasferimento della proprietà di immobili da costruire nei quali l'acquirente si impegna a stabilire, entro 12 mesi, la residenza propria o di suoi parenti o affini entro il terzo grado.

Occorre prestare attenzione ad una postilla molto importante: la revocatoria è bloccata alla condizione che per l'acquisto sia stato fissato un giusto prezzo.

Il problema sono i criteri per verificare la sussistenza del giusto prezzo.

Il codice civile fa riferimento al giusto prezzo nell'articolo 1474, relativamente alla mancanza nella vendita di un'indicazione espressa del valore.

I criteri integrativi sono quelli del prezzo abituale, del prezzo di borsa o di mercato.

Si tratta, comunque, di criteri di difficile determinazione che, anche se individuati, non chiariscono entro quali limiti è consentito discostarsene, senza la perdita di tale requisito.

La tutela nel fallimento rischia, dunque, di essere molto fragile e con il rischio della beffa di un aumento del prezzo di vendita, incrementato dai costi diretti ed indiretti delle garanzie, che vengono ovviamente ricaricate sull'acquirente.

LA MANCATA APPLICAZIONE DELLA STESSA

Già dopo un trimestre è emersa la questione della mancata applicazione.

Il problema principale è che le società di costruzione non trovano facilmente banche od assicurazioni che concedano loro le fideiussioni previste dalla normativa.

Non si fidano infatti delle imprese costruttrici, spesso sottocapitalizzate, che nascono e muoiono in pochi anni.

Peraltro, spesso le società edili vendono le case nonostante la mancata copertura.

Del resto non era esattamente probabile che mollassero tutto, chiudessero i cantieri e buttassero fuori gli operai perché non ottenevano i fidi.

E non era neanche probabile che detti fidi venissero concessi facilmente, visto che gli erogatori di credito si trovano di norma di fronte a società immobiliari create ad hoc per quel tipo specifico di operazione.

Società che nascono e muoiono nel giro di pochi anni e che non hanno una consistenza patrimoniale sufficiente, oppure il business plan dell'iniziativa è poco chiaro o non soddisfacente.

Queste leggere S.r.l. sono spesso controllate a monte da una catena di società che finiscono all'estero, dove la responsabilità di eventuali fallimenti viene diluita o è, di fatto, inesistente.

O semplicemente non fanno riferimento a controllanti e l'imprenditore risulta nullatenente o quasi.

Quindi non potrebbe rispondere con mezzi propri in caso di fallimento.

Ecco perché banche ed assicurazioni tendono a svignarsela.

I COSTI PER I COSTRUTTORI

Si tratta di un impegno economico notevole che si sviluppa su tre fronti, ossia l'obbligo di rilasciare una fideiussione per gli importi incassati a titolo di anticipo per l'acquisto dell'abitazione, l'obbligo di assicurare gli immobili contro vizi e difetti di costruzione per i dieci anni successivi alla costruzione e l'obbligo di versare un contributo annuo al fondo di solidarietà per le vittime di fallimenti immobiliari.

Una copertura del genere oggi viene a costare, se realizzata da una compagnia di assicurazione, dall'1,5 al 4% del valore dell'immobile, se da una banca, fra il 2 ed il 3% (i servizi, però, non sono perfettamente uguali).

La forchetta di prezzo dipende dal rischio: più è alto, più costa il contratto.

Che diventa enormemente oneroso per il costruttore, con il rischio che il tutto diventi solo un business per banche ed assicurazioni e che il costo della copertura venga semplicemente scaricato sugli acquirenti.

Il punto a favore della normativa è che sono davvero pochi gli operatori edili seri in Italia, quelli che meriterebbero veramente di essere supportati con un fido e magari a costi contenuti e la normativa ha il merito di far emergere i veri professionisti, chi sa fare veramente il mestiere.

Per venire incontro ai problemi delle società, Assimpredil ha aperto nel 2005 a Milano, in via San Maurilio 21, lo Sportello Confidi che fornisce un servizio di consulenza personalizzata in materia di credito e finanza, anche in vista dei cambiamenti legati all'entrata in vigore delle regole imposte da Basilea 2.