BORSA-FINANZA.COM

MENO SGRAVI PER IL LEASING IMMOBILIARE ALLE IMPRESE

Regole più restrittive rispetto al passato riducono la convenienza fiscale di questo strumento.

Le regole del TUIR infatti prima prevedevano che la condizione per la deducibilità del leasing immobiliare fosse legata alla durata del contratto di locazione (che non doveva essere inferiore a otto anni) e che, in relazione ai beni mobili, il contratto dovesse avere una durata non inferiore alla metà del periodo di ammortamento in relazione all'attività esercitata dall'impresa.

Va detto che, con riguardo ai leasing immobiliari, stabilire un minimo contrattuale di otto anni significava poter dedurre i costi sostenuti per l'acquisto dell'immobile in soli otto anni, mentre in caso di acquisto diretto della proprietà in molti casi la deduzione del costo avveniva, in forza dell'ammortamento, in circa 30 anni.

Ma ora questa regola è cambiata con lo scopo di allungare il periodo minimo di durata del leasing immobiliare e si è stabilito che la deducibilità dei canoni di leasing è ammessa a patto che la durata del contratto sia almeno pari alla metà del periodo di ammortamento e compresa tra 8 e 15 anni.

Ciò premesso, si può ipotizzare, con alcune esemplificazioni, la corretta lettura della nuova disposizione.

Occorre partire dal periodo di ammortamento dei beni immobili.

In sostanza, immaginando un'aliquota di ammortamento pari al 4% in relazione a un bene immobile, il periodo complessivo di ammortamento sarebbe di 25 anni, pari a 300 mesi.

Quindi, laddove l'immobile venga utilizzato in base ad un contratto di leasing, la durata minima del contratto stesso dovrebbe essere di 150 mesi, in quanto tale periodo ricade nell'arco temporale tra otto e 15 anni previsto dalla nuova formulazione della legge.

Alla medesima soluzione si giunge ipotizzando un'aliquota di ammortamento del 3% con un periodo dunque di 33 anni.

Un leasing di durata pari alla metà di tale periodo produce canoni di locazione fiscalmente deducibili per l'intera durata del contratto.

Viceversa, laddove il contratto dovesse essere di durata inferiore alla metà del periodo di ammortamento, si produrranno canoni indeducibili ai fini fiscali.

Per esempio, un contratto di otto anni non farà derivare canoni di leasing fiscalmente deducibili.

Un'aliquota di ammortamento del 7% dovrà invece produrre un contratto di leasing di almeno otto anni in quanto, dividendo a metà il periodo di ammortamento, si arriverebbe ad un periodo minimo del contratto inferiore a quanto richiesto dalla normativa contenuta nel decreto legge.

Le nuove disposizioni sul leasing sono efficaci dal 3/12/2005, mentre per tutti i contratti già stipulati a quella data rimangono ferme le vecchie regole che continueranno ad applicarsi per tutta la durata del contratto.