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LEASING IMMOBILIARE COME ALTERNATIVA AL MUTUO CASA

Nel 2005 è stato introdotto anche in Italia il leasing ai privati per l'abitazione.

Questo strumento finanziario rappresenta un'interessante alternativa al mutuo ipotecario, soprattutto per l'acquisto di seconde case.

Ci sono numerosi vantaggi ad affidarsi ad un leasing immobiliare anche per l'acquisto di un'abitazione, sia che esso sia effettuato da privati che da imprese.

Intanto il valore del finanziamento è del 100% rispetto al valore della casa, mentre i mutui mediamente raggiungono l'80%.

Inoltre, anche l'arredamento può essere finanziabile con l'erogazione di un prestito al consumo.

La durata del contratto è fino a 250 mesi ed, al termine, il riscatto della casa (di importo fino al 30%) è parametrato in funzione del prezzo al tempo della stipula del contratto, quindi inferiore a quello del mercato se il valore degli immobili si è incrementato di almeno parte dell'inflazione del periodo.

Una delle innovazioni fiscali che hanno favorito questo tipo di strumento ha riguardato l'elevazione al 2% dell'imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio-lungo termine.

Questa imposta, invece, nel caso del leasing abitativo non si paga.

Inoltre, non essendoci ipoteca come nel caso del mutuo, il cliente non è gravato da costi accessori.

Il leasing abitativo è un prodotto particolarmente efficiente per l'acquisto delle seconde case, trattandosi di una forma tecnica ininfluente a livello dell'imposizione IVA.

Infatti, sia in sede di acquisto sia per la fatturazione dei canoni leasing l'imposta è e rimane del 10% (in caso di abitazioni di lusso del 20%).

DIFFERENZE PRINCIPALI FRA LEASING ABITATIVO E MUTUO

A) Il primo permette di ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell'immobile (più eventuale arredamento), il secondo permette di ottenere un finanziamento fino all'80% del valore dell'immobile, salvo presentazione di ulteriori garanzie.

B) Il primo offre flessibilità, intesa come possibilità di modificare l'anticipo, il riscatto e quindi l'importo del canone, mentre il secondo, ferme restando la durata e l'importo, è caratterizzato da rate immodificabili (se non per i tassi variabili).

C) Il primo si distingue dal secondo perchè il riscatto/acquisto finale della casa è parametrato ad un prezzo realisticamente inferiore a quello di mercato: il prezzo pagato è pari alla percentuale di riscatto calcolata sul valore dell'immobile di molti anni prima.

D) Il primo non è soggetto all'imposta sostitutiva sui finanziamenti a medio/lungo termine, mentre il mutuo è soggetto a imposta sostitutiva del 2% sulle abitazioni che non siano "prima casa".

E) Il primo è contraddistinto da costi notarili inferiori in quanto non c'è ipoteca, mentre i costi notarili sommano, all'atto di compravendita, anche il mutuo ipotecario.

F) Nel leasing, al contrario del mutuo, i canoni versati mensilmente non subiranno mai variazioni se non per la eventuale indicizzazione al tasso.

G) La rendita dell'abitazione in leasing non va indicata nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, non concorre a formare reddito imponibile. Viceversa, la rendita dell'abitazione acquistata in proprietà (anche mediante un mutuo) deve essere indicata nella dichiarazione dei redditi e, pertanto, concorre a formare reddito imponibile.

H) Nel leasing l'IVA non è una componente di costo iniziale. I canoni ed il prezzo di riscatto sono soggetti ad IVA. Per contro, l'IVA pagata per l'acquisto (anche mediante mutuo) diventa una componente di costo iniziale e le rate del mutuo sono esenti IVA.