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USUFRUTTO E NUDA PROPRIETA’

Spogliarsi della nuda proprietà per assicurarsi un introito, mantenendo la possibilità di continuare a godere dell'abitazione.

Oppure acquistare la nuda proprietà per concludere un buon investimento immobiliare di medio-lungo periodo con un esborso inferiore rispetto a quello per l’acquisto completo.

Sono queste le due facce contrapposte della stessa operazione.

Il meccanismo si basa sul fatto che la piena proprietà di un immobile è suddivisa in due parti distinte, nuda proprietà ed usufrutto, ognuna delle quali può essere oggetto di distinti accordi contrattuali e concede determinati diritti al titolare.

In sostanza, chi compra la nuda proprietà lascia l'immobile nella disponibilità di chi lo vende per un numero di anni, o per tutta la vita (concedendo un diritto di usufrutto), in cambio di uno sconto sul prezzo di vendita.

L'operazione può quindi diventare un buon punto di incontro tra le esigenze di un investitore a medio-lungo termine e, per esempio, le persone di una certa età che possono, in tal modo, assicurarsi una certa somma di denaro per il resto della vita pur senza privarsi del godimento dell'immobile in cui vivono.

E ciò anche considerando che il pagamento del prezzo può essere concordato nella concessione di una rendita.

La riunione di usufrutto e nuda proprietà avviene poi automaticamente alla scadenza del diritto (spesso coincidente con il decesso dell'usufruttuario).

In quel momento l'immobile, senza necessità di altri atti, passa nella completa disponibilità di chi aveva acquistato la nuda proprietà.

Nonostante sia una formula molto datata, i motivi di convenienza dell'operazione sono provati dai confermati trend del numero di tali transazioni, che si mantiene in modo sufficientemente costante attorno al 4,5% del totale delle compravendite immobiliari.

Le convenienze riguardano anche il trattamento fiscale dell'operazione.

La vendita della nuda proprietà permette infatti di ottenere un forte sconto sulle imposte normalmente dovute in caso di acquisti immobiliari.

Infatti, la base imponibile (registro ipotecario e catastale) dell'operazione è data dal solo valore della nuda proprietà dell'immobile, che è significativamente ridotto rispetto al valore della piena proprietà.

Per calcolare il valore dell'usufrutto, infatti, si deve partire dal valore complessivo del bene, moltiplicarlo per il tasso legale e poi dividerlo per un coefficiente variabile in relazione all'età del soggetto cui è riservato l'usufrutto.

Più cresce l'età dell'usufruttuario più diminuisce il valore dell'usufrutto e, conseguentemente, aumenta il valore della nuda proprietà, ossia di quello da assoggettare a tassazione.

Per ottenere questo, il fisco adotta un sistema automatico che lo fa dipendere dall'età dell'usufruttuario.

Più è alta, maggiore è il valore concesso alla nuda proprietà e minore quello dell'usufrutto (i coefficienti si possono trovare nel sito del ministero).

Il valore complessivo, in sostanza, è suddiviso in modo matematico in due quote, ognuna riferita alla nuda proprietà od all'usufrutto.

Per rendere l'idea, quando l'età del venditore è intorno a 65 anni, il valore è da suddividere in parti uguali (50% nuda proprietà e 50% usufrutto).

Senza dimenticare che anche questo tipo di vendita concede all'acquirente di godere degli sconti previsti per l'acquisto della prima casa.

Proprio tali caratteristiche hanno fatto si che uno dei settori in cui la cessione della nuda proprietà sia spesso presente è quello dei passaggi generazionali.

Passaggi in cui si prevede la vendita della nuda proprietà al figlio, riservando nel contempo la possibilità di usufrutto in favore del genitore.

Ponendo così in essere una cessione onerosa invece che una donazione ed evitando i problemi correlati alla tutela dei legittimatari.

In tal modo, il genitore è tutelato circa la possibilità di vivere nella casa ceduta fino alla fine dei suoi giorni (solitamente l'usufrutto è un vitalizio) e, nel contempo, il carico fiscale è significativamente diminuito.

Passando a considerazioni extra fiscali, occorre ricordare che le spese di gestione sono a carico dell'usufruttuario (che ha l'obbligo di mantenere la casa con diligenza senza danneggiarla o modificarla) così come l'IRPEF relativa all'immobile, l'ICI ed anche le spese di manutenzione ordinaria (mentre le riparazioni straordinarie sono di competenza del nudo proprietario).

Non si può però nascondere un possibile rischio.

Tra i poteri dell'usufruttuario vi è quello di concedere in locazione l'immobile, con il rischio quindi per il nudo proprietario di diventare, alla conclusione dell'usufrutto, pieno proprietario di un immobile occupato da un legittimo inquilino.

Per evitare di trovarsi in questa scomoda situazione, è possibile concordare con il venditore, al momento dell'acquisto, l'obbligo da parte dello stesso di comunicare la sua intenzione di cedere il suo diritto o di concedere in locazione l'immobile, con la conseguente possibilità di esercitare un diritto di prelazione.

Inoltre, sempre in sede di contrattazione, non è male giungere ad una precisa identificazione delle spese che rimarranno a carico di ognuna delle due parti, così da evitare possibili liti future.